少しでも得になるよう、中古マンションを購入するまでに調べたこと
http://mtakano.hatenablog.com/entry/2013/11/28/220329
(ボロクソ言うのでリンクは外しておきます)

一通り読んで、もうなんて言ったらいいか分からなかった。

上から順にツッコミどころをツッコんでいく。

まず
まず賃貸派だった理由と、その反論を考えてみた
とあるがこんなものは賃貸派、持ち家派は関係ない。多大な費用がかかる不動産購入の時はこれぐらい調べ尽くして当然の事である。



そして
将来的に住み替えしても損のないような物件を探して買う
とあるが、その結果が中古マンションをフラット35で購入である。

家なんて30年住めれば十分だが、フラット35を組むという事は、本人はこの中古マンションをある程度の長期間、ローンを払いながら住居なり資産運用なりで使おうと考えているわけだ。

利回りの算出などしているようだが、今は家族で住んでいるという事なので資産として運用するのはおそらく『将来』という事だろう。

当然そのままずーっと使い続ける事なんて出来るわけないし、出費も修繕費など色々かさばる、それプラスローンがのしかかるという事だ。

その時今の想定どおりに数字が動くなんて神様でもないと予想出来っこない。

これならば住居と割り切ってもう少し頭金を多めに積んでローンを短期間にしておく方が、リスクカットとしては有効ではないだろうか。



「新築マンションは、買ったらその瞬間に中古物件になるので年々価値が減少していく。だが、中古マンションは、価値が減少した後で10年経つと、そのまま価格が安定しているマンションもあるからだ。」

もうメチャクチャである。

いかにも中古マンションはすばらC!みたいな書き方だが、価格が減少して価格が安定しているという事は、価格が下がり切っているという事だ。

利回りや売却価格の計算はしやすくなるかもしれないが、それはとても“メリット”と呼べる代物ではない。



「将来得をするか損をするのかはわからないので、今時点で評価はできない。」

とも言っているがこれももはや意味不明である。とてもじゃないが上記のような行動は、利益を得る為にする不動産の購入方法だとはとても思えないからだ。

そういったのは地価が上がりそうな土地を買い漁る不動産投資家の言うセリフだ。

俺たち庶民は「毎月家賃払うぐらいなら持ち家買ってローン払ってた方が資産にもなるしそっちの方がいいかな」とかその程度だ。中古だろうが新築だろうが買って30年住めれば御の字、それを目標にして不動産を購入すべきである。

とりあえずは住んでみて、他にいい物件あったら移り住んでこの中古は賃貸に回そうなんて考えは恐らくどっちつかずになりいい結果は生まないだろう。

長期間住居として使うなら「住むならやっぱり新築の方がよかった」となるし、中古でかつ10年20年住んだ物件となれば「経費を差し引いた場合二束三文にもならない」という事になるからだ。

「一円でも損をしないよう中古マンションを購入するまでに調べたこと」ならまだ分かるが、とてもじゃないが得をしようと思って行なう不動産購入ではないと思う。




というわけで、俺の目にはとんでもない文章に映りました。

この人の記事を50字で纏めるなら

「家族が出来たので家が欲しくなりましたが、予算があまりないので新築ではなく中古マンションを買う事にしました」



こんだけ。

賃貸派だの持ち家派だの利回りだのなんだのはまーったく関係ない。

もちろんフラット35を組んでもソッコーでローン繰り上げ返済するかもしれないし(だったらハナから組まないだろうが)、資産効果の高い港区や千代田区に中古の億ションを買ったとなれば話は別ですが、そういう雰囲気ではないですよねこれ。



いや、いいんです!いいんですよ!ご自身のブログだから書きたい事を書きたいように書いてくれて。

ただ何が恐ろしいって見ている人の反応。

はてブ数もかなり付いて「参考にします」とか「私も中古でいいような気がしてきました!」なんて言い出してるアンポンタンがいる始末。

ダメだよ、自分でしっかり調べないと!

100人いれば100人とも財布の中身は違うんだから他人と全く同じ考えで不動産なんか購入したら後で絶対痛い目見るよ!


リスクと闘う不動産投資!―投資手法、購入、修繕、老朽化、退去、競合などあらゆるリスクを恐れない強い大家になる方法
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自分の見解としては不動産で資産を運用するなら一括、もしくは短期間のローンで返済できる物件に投資すべきだと思う。

明日死ぬかもしれないし、明日大地震が発生するかもわからない。
人間いつ何があるか分からないのに、長期間ローンを払いながら運用分も計算に入れるというのは恐ろしすぎるからだ。

それは余程懐に余裕のある人か、安定した高収入がある人じゃないと出来ないと思う
(だったらハナからキャッシュで買うよねって話になってしまうが)

まずは『住む物件』なのか『貸す物件』なのか、そこをハッキリさせる所からではないでしょうかね。